3.3. 2026・5 MINUTOVÉ ČTENÍ

Vážení klienti a přátelé,

v lednovém výročním dopise jsem se s Vámi podělil o vývoj společnosti, vznik struktury FINHOLDING® a také o rozšíření našich služeb o dceřinou společnost CINNEMO, zaměřenou na investiční nemovitosti. Rád bych dnes na toto téma navázal konkrétněji a přiblížil, jak s nemovitostmi pracujeme v praxi.

V posledních letech sledujeme, že nemovitosti jsou stále častěji vnímány jako jistota. Rostoucí ceny, tlak na nájemní trh a omezená nabídka vyvolávají pocit, že „je potřeba něco koupit“. Z praxe však víme, že samotný nákup ještě neznamená investici. Skutečnou investicí se nemovitost stává až ve chvíli, kdy je zařazena do širší majetkové strategie a řízena v kontextu celkového finančního plánu.

Právě proto jsme vytvořili samostatnou strukturu CINNEMO. Nejde o realitní zprostředkování v tradičním smyslu. Nehledáme „hezké byty“. Pracujeme s aktivy, pasivy a celou bilancí. Máme svůj vlastní FINANČNÍ & MAJETKOVÝ PLÁN a dovolím si tvrdit, že jsem v tom jedineční! Každé zadání začíná definicí investičního cíle. Zda je prioritou pravidelné cash-flow, dlouhodobý kapitálový růst nebo jejich kombinace. Zohledňujeme investiční horizont, strukturu financování, práci s rezervou i likviditu. Teprve poté začíná samotné vyhledávání. Investice do fyzické nemovitosti rozhodně není pro každého, o to více investiční nemovitost v zahraničí.

Pro představu uvádím zjednodušený rámec našeho procesu:

1. Strategická příprava

• definice investičního cíle a horizontu

• analýza majetkové bilance a likvidity

• nastavení struktury financování (LTV, fixace, rezervy). Zde vybíráme předem schválený hypoteční úvěr. Úvěrový rámec, který nemusíme Z 50% vyčerpat!

• Na čerpání je až 24 měsíců.

2. Výběr a analýza konkrétní nemovitosti

• propočet ROI, NOI, DSCR, Cap Rate, Cash-on-Cash

• modelace scénářů vývoje nájemného a úrokových sazeb

• analýza domu a SVJ, plánovaných oprav

• právní prověření a kontrola smluv externím právníkem

3. Realizace nákupu

• vyjednání podmínek koordinace financování a odhadu

• nastavení pojištění

• převzetí nemovitosti

4. Dlouhodobá správa

• výběr a prověření nájemníka

• nastavení nájemních vztahů

• kontrola plateb a indexace nájmu

• pravidelné vyhodnocení výnosu a stavu nemovitosti

Cílem není koupit nemovitost rychle. Cílem je koupit aktivum, které zapadá do struktury vašeho majetku a jehož riziko je vědomě řízené. Velmi důležitou částí je následná správa. V praxi vidím, že rozdíl mezi průměrným a kvalitním výnosem vzniká až v čase. Výběr nájemníka, nastavení smluv, pojištění, pravidelná kontrola stavu nemovitosti a systematická práce s výnosem rozhodují o stabilitě celé investice. Nemovitost v našem pojetí není pasivní majetek. Je to řízené aktivum.

Osobně jdu v tomto směru příkladem. Mé vlastní portfolio tvoří dvanáct fyzických nemovitostí a investiční cenné papíry, které považuji za klíčové z pohledu diverzifikace a likvidity. Nově jsem zainvestoval do mé první zahraniční nemovitosti, která tvoří 6% z nemovitostního portfolia. Rozhodně se jedná o tzv. emerging market real estate – (riziko dané lokalitou – např. mimo EU, rozvojová země). Likviditu dlouhodobě stavím nad honbu za maximálním výnosem. Stejnou filozofii uplatňujeme i při práci s Vaším majetkem.

CINNEMO je přirozeným pokračováním vývoje celé skupiny CIN Holding (CINFIN, CINNEMO). CIN-jako Cinterhof. S rostoucím objemem spravovaného majetku se posouváme od řešení jednotlivých produktů ke komplexnímu řízení financí a nemovitostí v širších souvislostech. Investiční nemovitost tak není samostatnou kapitolou, ale součástí dlouhodobého plánu. Pokud v roce 2026 uvažujete o zařazení nemovitosti do svého portfolia, budu rád, když se na toto téma pobavíme individuálně. Rád Vám představím konkrétní možnosti a rámec spolupráce, který odpovídá Vašemu investičnímu profilu.